#5 부천시 공동주택 신축 1차

위펀딩 #5호

부천시 공동주택 신축

모집기간 : 2016.10.10 ~ 10.23

경기도 부천시 심곡본동 530-316

CORE | VALUE-ADD | OPPORTUNISTIC 

모집금액


2억3천5백만원

예상수익률


18.0%

투자기간


9개월

INVESTMENT SUMMARY

투자요약

INVESTMENT OVERVIEW

투자개요

PROJECT OVERVIEW

프로젝트 개요

MARKET OVERVIEW

시장환경

CASH FLOW TABLE

원리금 상환 테이블

LOCATION MAP

위치정보

FREQUENTLY ASKED QUESTIONS

자주 묻는 질문

INVESTMENT SUMMARY

투자요약

  • 프로젝트명: 부천시 공동주택 신축
  • 주소 : 경기도 부천시 심곡본동 530-316
  • 투자규모 : 235,000,000원
  • 투자기간 : 9개월
  • 배당주기 : 매월
  • 연환산수익 : 18.0%
  • 투자유형 : 개발/대출형/주택분양

 

  • 개요(OVERVIEW)

본 투자건은 경기도 부천시에 위치한 공동주택 신축 프로젝트의 후순위 담보부 대출투자 상품입니다.
본 프로젝트는서울과의 우수한 광역접근성, 대중교통의 편리성 등으로 주거수요 풍부한 지역의 주택 개발 사업입니다.
총 대출 투자금액은 약 4.6억원으로 토지에 2순위 근저당권을 설정하여 원리금을 보호할 예정입니다.
원금은 분양대금 또는 담보대출을 통하여 회수할 예정입니다.

 

  • 원금 보호 장치 (RISK MANAGEMENT)

1) 금융권에 이은 근저당권 설정

2) 시행법인 대표의 연대보증

3) 현 시공사의 조건부 유치권 포기 확약서

4) 제3시공사의 책임준공 보증 (시공관련 문제 발생시 인수하여 책임 준공)

5) 법무법인과의 제휴 (계약서 작성 및 위펀딩 파산시 원리금 회수 관리)

 

1차 모집금액 : 235,000,000원 [본건]
2차 이후 모집금액 : 223,000,000억원 [예정]
*본 상품은 총 2회이상에 걸쳐 투자금을 모집할 예정입니다.

 

[2016.10.23] 사업주와  1차 모집금액을 235,000,000원으로 협의하여 대출을 실행하기로 하였습니다.

INVESTMENT OVERVIEW

투자개요

  • 프로젝트 개요 (PROJECT OVERVIEW)

본 프로젝트는 경기도 부천시 심곡본동에 소재하는 도시형 생활주택 4세대 개발사업입니다.  총 사업비는 약 7억원, 건설기간은 약 7개월 입니다.

 

  • 프로젝트 절차 및 출구 전략 (MILESTONES & EXIT STRATEGY)

본 프로젝트는 2016년 8월 토지 매입 계약 이후, 현재, 부천시청에 건축심의 절차 중에 있습니다. 11월 착공하여 2017년 5월에 준공 예정입니다. 건물 준공 및 분양이 예상되는 2017년 4월 이후 주택 분양 또는 담보대출을 통해 투자금을 회수할 예정입니다.  위펀딩은 본 자산에 1금융권에 이어 2순위 근저당권을 설정하여 원리금을 보호할 예정입니다. 

 

  • 시장환경 (MARKET ENVIRONMENT)

해당 지역은 주거 밀집 지대로 아파트, 빌라 및 단독주택 등이 밀집되어 있는 지역입니다. 도보 10분이내 거리애 부천역 및 광역버스정류장 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 

 

  • 수익률 및 투자금 회수기간 (PAYMENTS)
    연환산 세전 수익률은 18%이며, 투자기간은 9개월입니다. 중도상환 수수료는 없습니다.

PROJECT OVERVIEW

프로젝트 개요

  • 개발 계획 (Development Planning)
    • 대지면적 161.9㎡, 건축연면적 283.55㎡, 지상5층, 도시형생활주택 4세대

 

  • 프로젝트 진행일정 (Project Timeline)
    • 착공/준공예정: 2016년11월/2017년5월
    • 분양/입주예정: 2016년4월/2017년6월

 

  • 예상 현금흐름 (CASH FLOW PROJECTION)
    • 예상 분양 매출 : 약 8.4억원 [LTV: 79.1%]
    • 총사업비 : 약7억원

MARKET OVERVIEW

시장환경

  • 주변 시장환경 (NEIGHBORING MARKET)

본건 인근은 아파트 재건축 및 편리한 대중교통 접근성 등을 바탕으로 최근 다세대주택 신축 공급이꾸준이 이루어 지고 있는 지역입니다. 초중고 다양한 학군 밀집 지역이며, 주변에 부천시립도서관, 세종병원, 서울신학대학교, 가톨릭대학교, 롯데, 현대, 뉴코아 아울렛 등이 소재하고 있습니다. 또한, 인근 중동신도시 및 부천,부평의 종사자, 교육시설 및 의료시설 종사자 들의 주거수요 꾸준한 지역입니다.

 

  • 인근 주요 시설 (KEY INFRASTRUCTURE)

– 교육시설: 부천남초교, 부원초교, 부천대학교, 서울신학대학교 등

– 편의시설: CGV, 롯데시네마, 부천성모병원 등

그림1

COMMENT

전문가 의견

  • 이지수 대표

   투자자문 전문가 | 감정평가사 | RICS (영국왕립평가사)

 

jslee

본 투자상품은 회복기에 접어든 지역에 신규로 신개념의 주거공간을 공급하는 개발프로젝트에 투자하는 상품입니다. 주위의 노후화된 시설을 고려한 기존 수요와 신규 수요를 타겟으로 하여 분양성은 양호할 것으로 판단됩니다. 따라서, 디벨로퍼가 제시한 대환 및 분양을 통한 투자금 회수가 가능하므로 투자금 손실  리스크는 낮을 것으로 판단됩니다.

 

 

  • 박종영 외부 심사위원

   강남대학교 부동산학과 외래교수 | 부동산학박사 | 공인중개사

 

5호 자문위원본 부동산이 속한 지역은 신축 주택 수요에 비해 노후화된 주택 공급이 과다한 지역입니다. 따라서, 인근지역의 성숙도, 교육시설 및 의료시설의 근로자들의 수요를 고려했을때 분양 리스크는 낮다고 판단됩니다. 또한, 인근에 분양 중인 유사 사례의 분양가격 및 실제 거래된 실거래가 등의 분석을 고려하면 준공 이후에 분양 또는 담보대출을 통해 원금 상환이 가능할 것으로 보입니다.

CASH FLOWTABLE

원리금 상환 테이블

본 상품은 원금만기 일시 상환 상품으로 원금은 투자기간이 종료되는 시점에 상환 됩니다. 또한, 대출 실행일이 유동적임에 따라 회차별 이자 지급일 및 이자 지급액이 달라질 수 있습니다. 대출 실행일 결정시 수정된 이자수익표를 공지하겠습니다

이자지급 예정 스케줄(16년 10월23일 기준-대출실행일 기준)

5호

 

주1. 상기 이자 지급액은 세전 이자 지급액입니다. 투자시 발생한 수익은 과세대상이며,  현행 세법에 의하면 본 투자건으로 부터 발생하는 수익은 비영업대금 이자소득으로 간주되어 27.5% (25.0% [소득세율]+ 2.5% [주민세율])의 세율이 적용됩니다 (소득세법 제 16조 제 1항 제 11 등).  본 투자수익에 대한 세금은 회사에서 납부하며, 세후의 순 수익에 대하여 고객님의 계좌로 입금해 드립니다.

 

주2. 원활한 원리금 지급 프로세스를 위하여 대출자로부터 원리금을 상환 받은 후 5영업일 이내에 본 투자건에 참여한 투자자에게 지급할 예정입니다.

 

주3. 회사는 투자 시점에서 투자자로부터 수수료를 받지 않습니다. 원금 상환이 모두 이루어진 경우 원금 상환일에 상환원금에서 당사 서비스 수수료 0.72% (0.08% x 9개월)를 제외한 나머지 금액을 입금해드립니다.

LOCATION MAP

위치 정보

법정 주소: 경기도 부천시 심곡본동 530-316

지도로 본 프로젝트의 위치를 확인해보세요.

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FREQUENTLY ASKED QUESTIONS

자주 묻는 질문

Q: 부동산 담보제공인데도 본 상품의 수익률은 어떻게 가능한가요?

A: 위펀딩에서의 대출신청 사업자들은 전통적인 시중 금융기관에 비해 담보물에 대한 분석이 빠르다는 강점과 향후에 매입매각 자문 등에 대해서도 취할 수 있는 장점이 있습니다. 따라서 제공받을 수 있는 서비스 만큼 프리미엄이 존재하여 높은 수익률이 설정될 수 있습니다.

특히, 본 상품의 경우에는 신속한 담보능력 파악, 정확한 급매가격 측정으로 인한 경쟁력있는 대출금액 및 위펀딩에서 제공하는 다양한 자문 서비스 등의 서비스 프리미엄이 고려되어 현재의 수익률이 도출되었습니다.

 

Q: 어떠한 원금 보호 장치가 있나요?

A: 위펀딩은 부동산 투자의 강점인 안정성을 최우선 가치로 삼고 있습니다. 따라서, 정확한 가치 분석을 통한 상품설계에 촘촘하고 입체적인 원금 보호 장치를 설정하고 있습니다. 본 상품의 경우에는 1) 금융권에 이은 근저당권 설정, 2) 시행법인 대표의 연대보증, 3) 시공사의 조건부 유치권 포기 확약서, 4) 제3시공사의 책임준공 보증 (시공관련 문제 발생시 인수하여 책임 준공), 5) 법무법인과의 제휴 (계약서 작성 및 위펀딩 파산시 원리금 회수 관리) 등의 장치가 마련되어 있습니다.

 

Q: 투자 스타일이 무엇인가요?

A: 위펀딩은 합리적이고 체계적인 부동산 투자를 지향하고 있습니다.  투자 전략은 크게 Core (핵심), Value-added (가치부가), Opportunistic (기회투자)로 구분할 수 있습니다. 본 투자 건은 Opportunistic (기회투자) 스타일로 고위험고수익 투자 전략입니다. [더알아보기]

 

Q: 이자 수익 지급은 어떤 방식으로 되나요?

A: 귀하가 투자한 대출채권에 해당되는 원리금은 위펀딩의 해당 채권에 대한 원리금 수취권리에 비례하여 귀하가 가입시 등록한 은행계좌로 매월 입금됩니다. 단, 위펀딩은 원활한 원리금 지급 프로세스를 위하여 대출자로 부터 원리금을 상환 받은 후 5영업일 이내에 본 투자건에 참여한 투자자에게 지급할 예정입니다.

 

Q: 투자자 주민등록번호는 왜 필요한가요?

A: 위펀딩은 투자자의 이자소득에 대한 세금의 원천징수 목적을 위하여 귀하의 주민등록번호를 수집하고 있습니다. 귀하의 주민등록번호는 원천징수 이외의 목적으로는 절대 사용되지 않으며, 투자건의 만기가 도래하여 투자 기간이 종료되는 즉시 폐기되오니 안심하셔도 됩니다.

 

Q: 대출자가 원리금을 연체 또는 미납 시 어떻게 되나요?

A: 연체 발생 후 7 일이 경과시 위펀딩은 적절한 절차에 의하여 추심을 진행합니다. 위펀딩은 1금융권에 이어 대출금액의 120%로 2순위 근저당권을 설정할 예정입니다. 대출자가 변제기한 내 원리금을 상환하지 않는 경우 근저당권을 행사, 법원경매과정을 거쳐 해당부지를 매각할 예정입니다. 매각대금은 해당채권의 원리금수취권리에 비례하여 귀하가 가입시 등록한 은행계좌로 입금합니다. 단, 매각 대금지급시 추심 및 법원경매과정에서 발생하는 각종비용을 제한금액을 귀하의 은행계좌로 입급합니다. (투자자 이용약관 참조)