#6 성남시 주상복합 신축사업 투자

위펀딩 #6호

성남시 주상복합 신축사업 투자

모집기간 : 2016. 10. 25 ~ 2016.11.2

경기도 성남시 상대원동 2961외 1필지

CORE | VALUE-ADD | OPPORTUNISTIC 

모집금액


1억7천만원

예상수익률


19%

투자기간


3개월

INVESTMENT SUMMARY

투자요약

INVESTMENT OVERVIEW

투자개요

PROJECT OVERVIEW

프로젝트 개요

MARKET OVERVIEW

시장환경

CASH FLOW TABLE

원리금 상환 테이블

LOCATION MAP

위치정보

FREQUENTLY ASKED QUESTIONS

자주 묻는 질문

INVESTMENT SUMMARY

투자요약

  • 프로젝트명: 주상복합 신축
  • 주소 : 경기도 성남시 수정구 상대원동 2961외1필지
  • 투자규모 : 170,000,000원
  • 투자기간 : 3개월
  • 배당주기 : 매월
  • 연환산수익 : 19.00%
  • 투자유형 : 개발/대출형/주택 및 상가(분양형)

 

  • 개요(OVERVIEW)

본 투자건은 경기도 성남시에 위치한 주상복합 개발의 2순위 담보부 대출투자 상품입니다.

본 프로젝트는 대중교통 이용이 편리성, 각종 생활편의시설 이용 및 산업단지 내 근로자들의 주거지로 주거환경 우수한 지역 내 소재하고 있습니다.

본 사업장은 신탁사를 통해 자금이 관리될 예정이며 위펀딩은 신협에 이어 토지에 2순위 수익권을 설정하여 원리금을 보호할 예정입니다. 원금은 타 사업장의 분양대금 또는 담보대출을 통해 회수할 예정입니다.

 

[2016-10-31] 건축주와의 협의로 모집금액을 140,000,000원으로 조정하였습니다.

[2016-11-06] 건축주와의 재협의로 대출금액을 170,000,000원으로 확정하였습니다.

INVESTMENT OVERVIEW

투자개요

  • 프로젝트 개요 (PROJECT OVERVIEW)

본 프로젝트는 경기도 성남시 중원구 상대원동에 위치한 주상복합 개발 사업입니다. 현재, 토지 매입 및 건축 허가 이후 공사가 준비 중입니다. 총 사업비는 약 24억원, 건설기간은 약 7개월 입니다.

 

  • 프로젝트 절차 및 출구 전략 (MILESTONES & EXIT STRATEGY)

본 프로젝트는 사업주가 매입한 토지에 (2016년 6월 매입, 등기사항전부증명서상) 2016년 10월에 건축허가를 득하였습니다. 10월말에 착공하여 2017년 5월에 준공 예정입니다. 타 사업장의 분양수입 또는 담보대출을 통해 투자금을 회수할 예정입니다. 위펀딩은 신탁으로 관리되는 본 자산에 신협에 이어 2순위 수익권을 설정하여 원리금을 보호할 예정입니다.

 

  • 시장환경 (MARKET ENVIRONMENT)

본 프로젝트는 서울과의 우수한 접근성, 인근 다수의 교육시설, 성남 일반산업단지 내 근로자들의 주택 수요가 높은 지역 내에 위치하고 있습니다.

 

  • 인허가 관련 내용 (PERMITTING & ENTITLEMENTS)
    성남시청으로부터 2016년 10월 10일에 대지면적 231.1㎡, 건축연면적 886.89㎡, 용적률 319.4%, 지상6층/지하1층으로 건축허가를 득했습니다.

 

  • 금융 관련 내용 (FINANCIALS)
    2016년 6월에 기존 토지와 건물을 소유권 이전하였고, 2016년 9월에 신협으로부터 6.5억원을 대출 (채권최고액 7.15억원)하였습니다. 1개월 이내로 추가로 건축자금 대출 (약 8억원 예정) 받으면서 신탁사에 자금관리를 위탁할 예정입니다. 건축비를 포함한 총 사업비는 약 24억원, 예상 매출은 약 28억원 입니다.

 

  • 수익률 및 투자금 회수기간 (PAYMENTS)
    연환산 세전 수익률은 19%이며, 투자기간은 3개월입니다. 중도상환 수수료는 없습니다.

PROJECT OVERVIEW

프로젝트 개요

  • 개발 계획 (DEVELOPMENT PLANNING)
    • 대지면적 231.1㎡, 건축연면적 886.89㎡, 지상6층/지하1층

 

  • 프로젝트 진행 일정 (PROJECT TIMELINE) 
    • 착공/준공예정: 2016년10월/2017년5월
    • 분양/입주예정: 2017년4월/2017년6월

 

  • 예상 현금흐름 (CASH FLOW PROJECTION)
    • 예상 분양 매출: 28억원
    • 총 사업비: 24억원 (토지 약10억원, 건축비등 약14억원)
    • 사업자 자본 투입: 약 7억원 (자기자본비율 약 30.4%)

MARKET OVERVIEW

시장환경

  • 주변 시장환경 (NEIGHBORING MARKET)

인근에 대일초교 및 중원초교를 비롯하여 다수의 교육시설이 존재합니다. 사업지 북서측서울8호선 지하철역 소재하며 인근 버스등을 이용한 접근이 수월합니다. 동측으로 소재하는 성남일반산업단지 및 신구대학교 등의 주택수요 풍부한 지역 내에 소재하고 있습니다.

 

  • 인근 주요 시설 (KEY INFRASTRUCTURE)

– 업무시설: 수원지방법원 광주시법원, 광주시청, 광주하남 교육지원청

– 교육시설: 대일초교 중원초교, 대원초교, 단남초교, 신구대학교 등

그림2

COMMENT

전문가 의견

  • 이지수 대표

   투자자문 전문가 | 감정평가사 | RICS (영국왕립평가사)

 

jslee

본 상품이 위치한 경기도 성남시 상대원동 일대는 노후된 주거시설 위주로 구성된 지역입니다. 서울 강남권과의 우수한 광역 접근성 및 성남일반산업 단지의 근로자 등으로 인해 수요는 안정적인 것으로 파악됩니다. 원리금 상환 리스크와 관련해서, 타 사업장에서 예상되는 매출 이외에도 본 사업장은 성남신협으로부터 건축자금에 대한 대출이 예정되어 있어 3개월 이내에 상환이 가능할 것으로 보입니다.

 

 

 

  • 주민정 외부 심사위원

   공경매 매수신청 대리인 | 공인중개사 | 감정평가사 (VAP 부동산 중개법인 대표)


mjjoo

주변의 노후화된 주거시설을 고려할 때 신규 공급으로 양호한 분양성으로 수익성이 우수합니다. 신탁으로 관리되어 자금의 투명성이 확보되며 신용협동조합에 이은 2순위 수익권이지만 대출총액이 회수가능 범위 이내로 안정성이 확보 됩니다. 경매 가정시 선순위를 포함함 총 대출금액은 개발후 자산 시장가치의 약 60.7%, 인근의 경매 낙찰가율은 약 83.2%로 약 22.5% (6.3억원)의 추가상환 여력이 있습니다.

CASH FLOWTABLE

원리금 상환 테이블

대출 실행일이 유동적임에 따라 회차별 이자 지급일 및 이자 지급액이 달라질 수 있습니다. 대출 실행일 결정시 수정된 이자수익표를 공지하겠습니다.

 

[CMA 최고 금리 보상 진행 중: 입금일과 이자발생개시일 사이의 기회비용을 현존 최고 CMA 금리로 보상해 드립니다. (더알아보기) ]

 

이자지급 예정 스케줄 (16년 11월 6일 기준-대출실행일 기준)

6호

 

주1. 상기 이자 지급액은 세전 이자 지급액입니다. 투자시 발생한 수익은 과세대상이며,  현행 세법에 의하면 본 투자건으로 부터 발생하는 수익은 비영업대금 이자소득으로 간주되어 27.5% (25.0% [소득세율]+ 2.5% [주민세율])의 세율이 적용됩니다 (소득세법 제 16조 제 1항 제 11 등).  본 투자수익에 대한 세금은 회사에서 납부하며, 세후의 순 수익에 대하여 고객님의 계좌로 입금해 드립니다.

 

주2. 원활한 원리금 지급 프로세스를 위하여 대출자로부터 원리금을 상환 받은 후 5영업일 이내에 본 투자건에 참여한 투자자에게 지급할 예정입니다.

 

주3. 회사는 투자 시점에서 투자자로부터 수수료를 받지 않습니다. 원금 상환이 모두 이루어진 경우 원금 상환일에 상환원금에서 당사 서비스 수수료 0.24% (0.08% x 3개월)를 제외한 나머지 금액을 입금해드립니다.

LOCATION MAP

위치 정보

법정 주소: 경기도 성남시 중원구 상대원동 2961외 1필지

지도로 본 프로젝트의 위치를 확인해보세요.

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FREQUENTLY ASKED QUESTIONS

자주 묻는 질문

Q: 부동산 담보제공인데도 이러한 수익률은 어떻게 가능한가요?

A: 위펀딩에서의 대출신청 사업자들은 전통적인 시중 금융기관에 비해 담보물에 대한 분석이 빠르다는 강점과 향후에 매입매각 자문 등에 대해서도 취할 수 있는 장점이 있습니다. 따라서 제공받을 수 있는 서비스 만큼 프리미엄이 존재하여 높은 수익률이 설정될 수 있습니다.

특히, 본 상품의 경우에는 신속한 담보능력 파악, 정확한 급매가격 측정으로 인한 경쟁력있는 대출금액 및 위펀딩에서 제공하는 다양한 자문 서비스 등의 서비스 프리미엄이 고려되어 현재의 수익률이 도출되었습니다.

 

Q: 투자 스타일이 무엇인가요?

A: 위펀딩은 합리적이고 체계적인 부동산 투자를 지향하고 있습니다.  투자 전략은 크게 Core (핵심), Value-added (가치부가), Opportunistic (기회투자)로 구분할 수 있습니다. 본 투자 건은 Opportunistic (기회투자) 전략입니다. [더알아보기]

 

Q: 이자 수익 지급은 어떤 방식으로 되나요?

A: 귀하가 투자한 대출채권에 해당되는 원리금은 위펀딩의 해당 채권에 대한 원리금 수취권리에 비례하여 귀하가 가입시 등록한 은행계좌로 매월 입금됩니다. 단, 위펀딩은 원활한 원리금 지급 프로세스를 위하여 대출자로 부터 원리금을 상환 받은 후 5영업일 이내에 본 투자건에 참여한 투자자에게 지급할 예정입니다.

 

Q: 투자자 주민등록번호는 왜 필요한가요?

A: 위펀딩은 투자자의 이자소득에 대한 세금의 원천징수 목적을 위하여 귀하의 주민등록번호를 수집하고 있습니다. 귀하의 주민등록번호는 원천징수 이외의 목적으로는 절대 사용되지 않으며, 투자건의 만기가 도래하여 투자 기간이 종료되는 즉시 폐기되오니 안심하셔도 됩니다.

 

Q: 대출자가 원리금을 연체 또는 미납 시 어떻게 되나요?

A: 연체 발생 후 7 일이 경과시 위펀딩은 적절한 절차에 의하여 추심을 진행합니다. 위펀딩은 신탁원부에 신협에 이어 대출금액의 120%로 2순위 수익권을 설정할 예정입니다. 대출자가 변제기한 내 원리금을 상환하지 않는 경우 신협과 협의를 통해 권리를 행사하여, 법원경매과정을 거쳐 해당부지를 매각할 예정입니다. 매각대금은 해당채권의 원리금수취권리에 비례하여 귀하가 가입시 등록한 은행계좌로 입금합니다. 단, 매각 대금지급시 추심 및 법원경매과정에서 발생하는 각종비용을 제한금액을 귀하의 은행계좌로 입급합니다. (투자자 이용약관 참조)

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